Nog enkel sociale huurovereenkomsten voor 3 of 9 jaar

Wie vanaf 1 januari 2013 een sociaal huurcontract ondertekent in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, doet dat voor een termijn van 9 jaar. Na afloop van die 9 jaar wordt het inkomen en de samenstelling van het gezin herbekeken. Als één van beide aspecten te veel afwijkt van de sociale huurnormen, moet het gezin een ander onderkomen zoeken. Zo niet, wordt de huurovereenkomst voor 3 jaar verlengd en volgt er vóór het verstrijken van die termijn een nieuwe evaluatie.
Voor de lopende sociale huurovereenkomsten verandert er niets.

9 jaar

Elk nieuw standaardcontract voor het huren van een sociale woning dat na 31 december 2012 wordt opgemaakt, heeft een looptijd van 9 jaar. Tot zolang mogen de Brusselse openbare vastgoedmaatschappijen (OVM) nog contracten van onbepaalde duur afsluiten.
In de andere gewesten hebben de sociale huurcontracten al een beperkte looptijd.

Bij elke huurovereenkomst van beperkte duur zal de OVM  na 8 jaar de situatie van het gezin evalueren. Zij zal zowel naar het inkomen, als naar de gezinssamenstelling kijken.

Te hoog inkomen?

Als het inkomen van het gezin gedurende de 2 voorgaande jaren - dus gedurende het 6de en het 7de jaar van de looptijd van de overeenkomst - meer dan de helft hoger is dan het toegangsinkomen voor een sociale huurwoning, zal de OVM de huurovereenkomst beëindigen. Zij respecteert daarbij een opzeggingstermijn van (ten minste) 6 maanden.

Als het inkomen om een reden buiten de wil van de huurder, toch weer onder de 150% zou duiken, bijvoorbeeld door een ontslag, kan de huurder bij hoogdringendheid beroep instellen bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM). Hoe dat moet gebeuren, moet nog bepaald worden door de Brusselse regering.

Als het inkomen geen 150% bedraagt van het toegangsinkomen voor een sociale woning, wordt de huurovereenkomst automatisch met telkens 3 jaar verlengd. Er vindt een nieuwe evaluatie plaats op het einde van het tweede jaar tijdens elke periode van verlenging van de huurovereenkomst.

Te grote woning?

Wanneer na 8 jaar uit de evaluatie blijkt dat het gezin een bovenmatige woning betrekt, zal de huisvestingsmaatschappij het gezin een andere woning voorstellen, die beter overeenstemt met de huidige woonbehoeften van het gezin. De nieuwe woning moet een vergelijkbaar comfort bieden en moet in dezelfde gemeente of binnen een straal van 5 km rond de huidige woning gelegen zijn. De huurprijs van de nieuwe woning is maximum 15% hoger dan de huurprijs van de huidige sociale woning. Als het gezin die nieuwe woning weigert, zal de OVM de huurovereenkomst opzeggen met een opzeggingstermijn van 6 maanden.

Als het gezin akkoord gaat met de verhuis, wordt de lopende overeenkomst beëindigd met een opzeggingstermijn van 3 maanden en wordt er een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor een termijn van 3 jaar. Ook dan vindt er een evaluatie plaats in het tweede jaar van de overeenkomst.

In de ordonnantie wordt niet gezegd wannéér een sociale huurwoning, een ?bovenmatige woning' is. Volgens de Brusselse staatssecretaris voor de Huisvesting, Christos Doulkeridis, zou dat het geval zijn als de huidige woning minstens 2 kamers te veel telt.

Wachten op herhuisvestingshulp

Aangezien de opzeg enkel voor nieuwe huurcontracten geldt, die na 1 januari 2013 worden afgesloten, zullen de eerste opzeggingen pas in 2022 betekend worden. Dat is na afloop van de termijn van 9 jaar. Tot dan heeft de regering de tijd om een systeem van herhuisvestingshulp uit te werken voor de huurders die uit hun sociale woning worden gezet.

Niet voor gehandicapten of oudere mensen

De huurovereenkomst van beperkte duur geldt niet voor personen die gehandicapt zijn, en evenmin voor personen die ouder zijn dan 65 jaar op het ogenblik dat zij de huurovereenkomst aangaan.

Personen die 65 jaar worden tijdens de looptijd van het contract, genieten géén bijzondere bescherming.

Personen die gehandicapt worden tijdens de looptijd van hun overeenkomst van 9 jaar, krijgen na afloop van de termijn wel automatisch een contract van onbepaalde duur.

Maar omgekeerd kan ook, wanneer het statuut van gehandicapte vervalt, zal de overeenkomst van onbepaalde duur die na 31 december 2012 werd aangegaan, opgezegd worden met een opzeggingstermijn van 6 maanden. In de plaats komt er een overeenkomst van 9 jaar.

De overeenkomst van onbepaalde duur wordt eveneens opgezegd en vervangen door een overeenkomst van 9 jaar, als de gehandicapte persoon overlijdt of om een andere reden geen deel meer uitmaakt van het gezin.

Niet voor huidige huurders

Het nieuwe regime geldt niet voor de huurders met een lopend contract. Als zo'n huurder een nieuw pand toegewezen krijgt en dus een nieuwe sociale huurovereenkomst aangaat, zal dat nog altijd een overeenkomst van onbepaalde duur zijn.

De nieuwe maatregel geldt ook niet voor woningen die in openbaar beheer werden genomen.

Snellere afhandeling van bezwaar en beroep

De termijnen om bezwaar aan te tekenen bij de openbare huisvestingsmaatschappij tegen een opzeg, worden gehalveerd. Idem voor de termijnen om in beroep te gaan bij de BGHM. Daardoor zou het eindoordeel over de opzeg nog vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn moeten vallen. Toch is de Brusselse staatssecretaris voor de Huisvesting van plan om in het uitvoeringsbesluit in te schrijven dat het beroep bij de BGHM een opschortende werking zal hebben.

800 nieuwe sociale huurwoningen?

Als de nieuwe maatregel vandaag al zou ingaan, in plaats van over 9 jaar, zouden er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 800 sociale woningen vrijkomen. Op dit ogenblik overschrijden 1.355 gezinnen de inkomensdrempel, maar bijna 1/3de daarvan geniet de vrijstelling omwille van handicap of ouderdom.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest staan er 38.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning, terwijl het gewest volgens de laatst beschikbare cijfers exact 38.389 sociale woningen telt (cijfers van december 2008).

Bron: Ordonnantie van 23 juli 2012 tot wijziging van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, BS 27 augustus 2012.

Zie ook:
Ontwerp van ordonnantie tot wijziging van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, Verslag uitgebracht namens de commissie voor de Huisvesting en Stadsvernieuwing, Parl.St., Br. Parl., 3 juli 2012, p. 7 (bovenmatige woning), 14 (sociaal woonpatrimonium), 16 (aantal vrij te komen woningen) en 17 (opschortende aard van het beroep).