Openbaar onderzoek én informatieplicht bij inventarisatie van onroerend goed (Onroerenderfgoeddecreet)

Het nieuwe Onroerendgoeddecreet legt vanaf nu een openbaar onderzoek op wanneer een onroerend goed wordt opgenomen in één van de 5 onroerendgoedinventarissen. Het decreet trekt de procedures gelijk voor de opneming in een inventaris, en voor de vastlegging van een inventaris. En er komt een informatieplicht.

Erfgoedwaarde

Onroerende goederen met erfgoedwaarde worden opgelijst in één van de 5 onroerenderfgoedinventarissen. Het Onroerenderfgoeddecreet geeft een zeer ruime definitie van het begrip erfgoedwaarde. Dat is de:

archeologische waarde,

architecturale waarde,

artistieke waarde,

culturele waarde,

esthetische waarde,

historische waarde,

industrieel-archeologische waarde,

technische waarde,

ruimtelijk-structurerende waarde,

sociale waarde,

stedenbouwkundige waarde,

volkskundige waarde, of

wetenschappelijke waarde,

waaraan onroerende goederen (en de cultuurgoederen die er integrerend deel van uitmaken) hun huidige of toekomstige maatschappelijke betekenis ontlenen.

Inventarisatie omwille van de archeologische, architecturale, technische, stedenbouwkundige of ruimtelijk-structurerende waarden is nieuw.
De stedenbouwkundige en ruimtelijk-structurerende waarden werden toegevoegd om de inventarisatie van de landschappen te vergemakkelijken.

Niet één, maar minstens 5 inventarissen

Wellicht is het om technische redenen, maar Vlaanderen heeft ook na de inwerkingtreding van het Onroerenderfgoeddecreet niet 1, maar 5 inventarissen. Namelijk:

de Landschapsatlas;

de Inventaris van de Archeologische Zones;

de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed;

de Inventaris van de Houtige Beplantingen met Erfgoedwaarde; en

de Inventaris van de Historische Parken en Tuinen.

Bovendien is dit een minimum: ?De Vlaamse regering stelt minstens de volgende [hier: voorgaande] inventarissen geheel of gedeeltelijk vast?. Immers, er circuleren ook nog inventarissen van de historische orgels, van het funerair erfgoed, van het maritiem archeologisch erfgoed, van het varend erfgoed...

De opneming van een goed in een inventaris brengt geen verplichtingen met zich mee zolang de Vlaamse regering die inventaris niet officieel heeft 'vastgesteld' (of gepubliceerd).

Landschap

Van de 5 inventarissen bevat het Onroerenderfgoeddecreet alleen een omschrijving van de Landschapsatlas. Dat is de inventaris van de relicten van de traditionele landschappen waarin de landschapskenmerken weergegeven worden als ze een erfgoedwaarde hebben. In de landschapsinventaris worden punt- en lijnrelicten opgenomen, relictzones en ankerplaatsen.

De Landschapsatlas is complementair aan andere landschapsinventarissen, zoals de Biologische Waarderingskaart met de natuurlijke landschappen.

Een landschap is dan een deel van het grondgebied, zoals dat door de mens wordt waargenomen, en waarvan het karakter bepaald wordt door natuurlijke of menselijke factoren en de wisselwerking daartussen. Een landschap kan dus zowel een boslandschap zijn, als een havenlandschap of een verstedelijkt of industrieel gebied.

Archeologische zone

De inventaris van de archeologische zones brengt de zones in kaart waarvan de archeologen, op basis van waarnemingen en wetenschappelijke argumenten, vermoeden dat er zich daar naar alle waarschijnlijkheid archeologische objecten bevinden die voldoende goed bewaard zijn om wetenschappelijk of cultuurhistorisch van belang te zijn.
Archeologische zones onderscheiden zich van archeologische sites, omdat bij sites al vaststaat dat er zich daar archeologische objecten bevinden.

Bouwkundig erfgoed

Het nieuwe decreet zegt niet wat bouwkundig erfgoed is. Het oude Monumentendecreet, waarop de huidige Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed gebaseerd is, zegt dat evenmin.
Volgens de memorie van toelichting bij het ontwerp van Onroerenderfgoeddecreet brengt de inventaris van het bouwkundig erfgoed, relicten en gehelen van bouwkundig erfgoed in Vlaanderen in kaart, zoals gebouwen van alle mogelijke typologieën, gebouwengroepen, complexen, bijhorende interieurs en interieurelementen, infrastructuur, klein erfgoed, straatmeubilair, monumentale beeldhouwwerken, maar ook straten, gehuchten en stadswijken.

Houtige beplantingen

Ook de houtige beplantingen met erfgoedwaarde worden niet gedefinieerd in het Onroerenderfgoeddecreet. En ook hier moeten we terugvallen op de memorie van toelichting. Die zegt dat deze inventaris bomen en struiken én historisch cultuurgroen met erfgoedwaarde in kaart brengt.

Historische tuinen en parken

In welke mate de houtige beplantingen zich onderscheiden van de historische parken en tuinen, is niet duidelijk. Want ook deze termen worden niet gedefinieerd in het decreet, en ze worden bovendien niet nader toegelicht in de memorie.

Eerst een openbaar onderzoek

Momenteel kan een onroerend goed opgenomen worden in de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed en kan die inventaris officieel vastgesteld worden zonder dat de eigenaar van dat goed daarvan op de hoogte is. Dat zou veranderen. Alhoewel...

Voortaan zal de Vlaamse regering elke vast te stellen inventaris moeten onderwerpen aan een openbaar onderzoek. Dat openbaar onderzoek zal 60 dagen duren en zal worden aangekondigd:

door aanplakking in de gemeente;

door publicatie van een bericht op de website van de gemeente;

door publicatie van een bericht in het Belgisch Staatsblad;

door publicatie van een bericht in ten minste 3 dagbladen in het Vlaams Gewest; en

door publicatie van een bericht op de website van het agentschap Onroerend Erfgoed.

Opmerkelijk is dat de eigenaar of zakelijkrechthouder van een onroerend goed dat wordt opgenomen in een vast te stellen inventaris, nog altijd niet individueel verwittigd wordt. Ook al krijgt die een informatieplicht...

Actualisaties worden op dezelfde wijze aan een openbaar onderzoek onderworpen en daarbij gelden dezelfde bekendmakingsvoorschriften als bij een eerste vaststelling.

Inventarisatie zelf staat niet ter discussie

Tijdens het openbaar onderzoek kan al wie dat wil, zijn opmerkingen en bezwaren over de feitelijkheden bezorgen aan het agentschap.
Dat de benedenverdieping van een gebouw inmiddels verbouwd werd, mag u dus melden, maar uw opmerkingen over de opportuniteit van de inventarisatie of de erfgoedwaarde van het onroerend goed zijn niet ontvankelijk...

Met VCOE-advies

Tijdens het openbaar onderzoek moet de Vlaamse regering het advies inwinnen van de nieuw op te richten Vlaamse Commissie Onroerend Erfgoed. Als de VCOE niet tijdig advies uitbrengt, mag de regering beslissen zonder dat advies.

Recht op toegang

Om de erfgoedwaarde en de erfgoedkenmerken van een onroerend goed te kunnen bestuderen, hebben bepaalde ambtenaren van het agentschap Onroerend Erfgoed recht op toegang. En dit zowel tot de onroerende goederen die al zijn opgenomen in een vastgestelde inventaris, als tot de goederen die in aanmerking komen voor een opname in de inventaris.

Er zijn echter 2 grote uitzonderingen op dit toegangsrecht: de ambtenaren hebben geen recht op toegang tot particuliere woningen of bedrijfslokalen.
In het kader van een bescherming kan dat wél.

Vergaande delegatie aan Vlaamse regering

De Vlaamse regering krijgt in het Onroerenderfgoeddecreet de bevoegdheid om de criteria te bepalen voor opname in een inventaris, en de criteria voor het schrappen van een goed uit een inventaris. De regering kan de VCOE-adviesprocedure verder uitwerken, kan regels opleggen voor het vaststellen van de inventarissen, en kan voorschriften formuleren voor het voeren van een openbaar onderzoek.

Rechtsgevolgen voor overheid

Aan de opneming van een goed in een inventaris zijn in eerste instantie geen rechtsgevolgen gebonden. Dat verandert zodra de inventaris officieel wordt 'vastgesteld'. De lokale overheid krijgt dan een motiverings- en een zorgplicht, en in bepaalde gevallen moet zij een advies vragen.

De zorgplicht houdt in dat de administratieve overheid zoveel mogelijk zorg moet dragen voor de erfgoedkenmerken van onroerende goederen die zijn opgenomen in een vastgelegde inventaris.

De motiveringsplicht houdt in dat de administratieve overheid in elke beslissing die een rechtstreekse impact kan hebben op een geïnventariseerd goed, expliciet moet vermelden hoe zij rekening heeft gehouden met haar zorgplicht.

En als een object uit de vastgelegde inventaris van het bouwkundig erfgoed of uit de vastgelegde inventaris van de houtige beplantingen, zal verwijderd worden en als er daarvoor een vergunning vereist is, is de vergunningverlenende overheid (college of deputatie) verplicht om het advies in te winnen van een deskundig (onroerenderfgoed-)medewerker van de eigen diensten of van de intergemeentelijke onroerenderfgoeddienst waartoe de gemeente behoort.

Rechtsgevolgen voor particulier, makelaar en notaris

Iedereen die - voor eigen rekening (bv. als eigenaar) of als tussenpersoon (bv. als vastgoedmakelaar) - een onroerend goed uit een vastgestelde inventaris:

verkoopt,

verhuurt voor meer dan 9 jaar,

inbrengt in een vennootschap,

een erfpacht of een opstelrecht overdraagt,

of op een andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt,

is verplicht om in de onderhandse of authentieke akte te vermelden:

dat het goed is opgenomen in één van de vastgestelde inventarissen, én

wat de rechtsgevolgen zijn die aan die opname verbonden zijn door een verwijzing naar hoofdstuk 4 van het Onroerenderfgoeddecreet op te nemen in de akte.

Als de notaris of een andere instrumenterende ambtenaar die een authentieke akte opmaakt, vaststelt dat die vermelding niet voorkomt in de onderhandse akte of compromis, dan moet hij de partijen daarop wijzen.

?De Vlaamse regering kan de nadere regels voor de informatieplicht bepalen?, staat er in het Onroerenderfgoeddecreet. Naar verluidt zou de koper het recht hebben om de koop zonder kosten te verbreken als hij niet correct geïnformeerd werd. In de memorie bij de ontwerptekst staat namelijk: ?De partijen kunnen geen vordering tot vernietiging inroepen indien de inbreuk op de informatieplicht met betrekking tot de publiciteit en de onderhandse overeenkomst is rechtgezet bij de authentieke akteverlening en de informatiegerechtigde in deze akte verzaakt aan de vordering tot nietigverklaring op basis van een inbreuk op de informatieplicht.? (nr. 1901/1, p. 39).

Voor effectief beschermde goederen gelden er strengere regels dan voor de louter geïnventariseerde goederen.

Wat met de huidige Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed?

Op 8 november 2012 stelde de administrateur-generaal van het agentschap Onroerend Erfgoed voor de vierde keer een inventaris van het bouwkundig erfgoed vast. Die vaststelling had uitwerking vanaf 18 november 2012. De vastgestelde inventaris telde exact 72.814 bouwkundige relicten en 160 bouwkundige gehelen. Vandaag de dag zitten er al 80.933 objecten in die inventaris.

Hoewel die inventaris niet werd vastgesteld door de Vlaamse regering en er ook geen openbaar onderzoek plaatsvond over de vaststelling van die inventaris, zou deze inventaris de rechtsgevolgen van het Onroerenderfgoeddecreet krijgen zodra het onderdeel over de inventarissen in werking treedt. De zorg- en motiveringsplicht van de administratieve overheid zullen echter alleen gelden voor de geïnventariseerde goederen waarvoor er al een openbaar onderzoek heeft plaatsgevonden.

Géén afstemming op beschermingsregels

Inventarisatie van een onroerend goed is één stap. Bescherming gaat nog een stapje verder, en verloopt in 2 fazen. De Saro, de Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening - Onroerend Erfgoed, betreurt dat er geen één-op-één-relatie is tussen de indeling van de geïnventariseerde goederen en die van de beschermde goederen (nr. 1901/1, p. 192).

Momenteel is de verhouding 5 tegen 4: Inventaris Bescherming Landschappen Beschermd cultuurhistorisch landschap   Beschermd stads- en dorpsgezicht Houtige beplantingen met erfgoedwaarde   Historische parken en tuinen   Archeologische zones Beschermde archeologische site Bouwkundig erfgoed Beschermd monument

In werking

Het Onroerenderfgoeddecreet treedt pas in werking na publicatie van één of meerdere uitvoeringsbesluiten.

Bron: Decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed, BS 17 oktober 2013 (Onroerenderfgoeddecreet).