Grondwettelijk Hof maakt definitief komaf met 'Wonen in eigen streek'

Het Grondwettelijk Hof heeft op 7 november 2013, Boek 5 van het Grond- en Pandendecreet over het recht op wonen in eigen streek integraal vernietigd. Dat recht is momenteel van toepassing in 69 Vlaamse steden en gemeenten, in hoofdzaak gelegen ten noorden van Antwerpen en in de grote rand rond Brussel.

In steden en gemeenten met recht op 'wonen in eigen streek' kunnen bepaalde gronden en gebouwen enkel overgedragen worden aan personen die een voldoende band met de gemeente hebben. Een provinciale beoordelingscommissie beoordeelt over een wel zo'n voldoende band is.

Vrijheid van vestiging, dienstverlening en kapitaal

In zijn arrest onderzoekt het Grondwettelijk Hof eerst en vooral of het recht op wonen in eigen streek een inperking is van het fundamentele Europese recht op vrijheid van vestiging, vrijheid van dienstverrichting, en vrijheid van kapitaal. Het Hof komt tot de slotsom dat dit inderdaad zo is.

Wat de vrije vestiging betreft, belemmert het recht op wonen in eigen streek, alle personen die niet over een voldoende band met de gemeente beschikken om in die 69 doelgemeenten, gronden en gebouwen te verwerven, ze te huren voor meer dan 9 jaar, of ze te bezwaren met een recht van erfpacht of opstal. Burgers uit andere lidstaten die een onroerend goed huren of bezitten in die Vlaamse gemeenten, durven hun goed niet te verlaten uit schrik dat zij later niet meer over een voldoende band met de gemeente zullen beschikken om hun rechten volwaardig te kunnen uitoefenen.

Het recht op vrije dienstverlening wordt ingeperkt doordat vastgoedondernemingen hun diensten niet meer aan iedereen kunnen aanbieden, maar alleen nog aan personen met een voldoende band met de doelgemeente.

Wonen in eigen streek belemmert bovendien het vrij verkeer van kapitaal, omdat het onderdanen van andere lidstaten ontmoedigt om in de 69 gemeenten in onroerend goed te investeren.

Sociaal oogmerk is wel OK

Nationale maatregelen die de fundamentele Europese vrijheden inperken, kunnen toch toelaatbaar zijn onder 3 voorwaarden. Zij moeten een doel van algemeen belang nastreven, zij moeten geschikt zijn om dat doel te verwezenlijken, en zij mogen niet verder gaan dan noodzakelijk is om het beoogde doel te verwezenlijken.

De Vlaamse regering betoogt dat het wonen in eigen streek bedoeld is om personen met een laag inkomen en andere sociaal zwakkere groepen van de plaatselijke bevolking te beschermen op de vastgoedmarkt. Het Grondwettelijk Hof vindt dat een lovenswaardig doel.

Vraag is echter of de eis van een voldoende band te hebben met de gemeente wel geschikt is om dat sociaal doel te bereiken. Het Hof pluist daarvoor de vereisten uit waaraan een persoon met een voldoende band moet voldoen. Dat is: ten minste gedurende 6 jaar onafgebroken zijn woonplaats gehad hebben in de betrokken gemeente of in een naburige gemeente. Op de datum van overdracht van het onroerend goed, minstens halftijds werkzaamheden verrichten in de gemeente. En een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band hebben met de betrokken gemeente.
Dat laatste is volgens het Grondwettelijk Hof overigens een erg vage voorwaarde.
En net als de advocaat-generaal van het Europees Hof van Justitie eerder, stelt het Grondwettelijk Hof vast dat géén van de 3 voorwaarden rechtstreeks verband houdt met het doel om de minst kapitaalkrachtige endogene bevolking te beschermen op de vastgoedmarkt. Ook kapitaalkrachtige inwoners kunnen immers aan die 3 voorwaarden voldoen.
De 3 voorwaarden gaan verder dan nodig is om het nagestreefde doel te bereiken.

Het Grondwettelijk Hof vernietigt dan ook Boek 5, 'Wonen in eigen streek' van het Grond- en Pandendecreet.
Bovendien verwerpt het Hof de vraag van de Vlaamse regering om de rechtsgevolgen die de vernietigde bepalingen in het verleden hebben gehad, te handhaven...
Betekent dit dat alle eerder doorgevoerde verkopen van onroerende goederen aan personen met een voldoende band, nu ter discussie staan?

Andere regels mogelijk

Het Hof merkt terloops nog op dat er andere, minder vergaande maatregelen mogelijk zijn om het doel van de Vlaamse regering te realiseren. ?Zo zou kunnen worden overwogen om tegemoetkomingen of andere types subsidies die specifiek voor de minst kapitaalkrachtige personen zijn bedoeld in te voeren, zodat in het bijzonder personen die kunnen aantonen dat zij een laag inkomen hebben, in staat worden gesteld in de doelgemeenten onroerende goederen te kopen of te huren?.

Het Hof is echt niet mals voor het Grond- en Pandendecreet. In een tweede arrest van dezelfde datum vernietigt het ook nog eens het hoofdstuk over de sociale lasten, dat deel uitmaakt van boek 4.

Bron: GwH 7 november 2013, nr. 144/2013.

Zie ook:
Decreet van het Vlaams Gewest van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 15 mei 2009 (Boek 5 van het Grond- en Pandendecreet).
HvJ 8 mei 2013, nr. C-197/11.