Geen 'sociale last' meer bij grote bouwprojecten

Op vraag van een 35-tal bouwondernemingen heeft het Grondwettelijk Hof het luik over de sociale last uit het Grond- en Pandendecreet vernietigd. Het Hof vernietigt zo één van de pijlers van dit decreet.

Sociale last met compensatie

Het Grond- en Pandendecreet (GPD) verplicht bouwheren en verkavelaars om een percentage sociale woningen of sociale kavels te realiseren binnen elk bouw- of verkavelingsproject van een zekere omvang. In ruil genieten zij een beperkte fiscale en financiële steun. Namelijk:

een vermindering van registratierecht op de gronden (art. 4.1.20, §3 GPD);

een btw-vermindering (art. 4.1.20, §3 GPD);

infrastructuursubsidies (art. 4.1.23 GPD);

een overnamegarantie voor de sociale huurwoningen (art. 4.1.21 GPD);

een vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten bij activering van de panden (art. 3.1.10 GPD);

subsidies voor activeringsprojecten (art. 3.1.2 GPD); en

een jaarlijkse belastingvermindering voor de kredietgever die een renovatieovereenkomst sluit (art. 3.1.3 GPD).

De meeste bouwpromotoren waren niet gelukkig met de verplichting om een sociaal woonaanbod te realiseren. Enkelen onder hen stapten dan ook naar het Grondwettelijk Hof om de maatregel te laten vernietigen. Zij hadden daarvoor een goede reden gevonden: de fiscale en financiële steun die de Vlaamse regering gaf in ruil voor het realiseren van de sociale last, was een vorm van staatssteun. En staatssteun moet vooraf aangemeld worden bij de Europese Commissie. Wat hier niet was gebeurd...

De minimis-drempel

Het Grondwettelijk Hof ontkent dat de subsidies voor activeringsprojecten een onrechtmatige vorm van staatssteun zouden zijn, omdat het toegekende bedrag ónder de aanmeldingsdrempels van de Europese De minimis-verordening blijft. Dat is onder de 200.000 euro.
De belastingvermindering voor renovatieovereenkomst en de vermindering van heffingsgrondslag bij activering vallen eveneens af.
Op voorwaarde dat die maatregelen niet gecombineerd worden met de andere stimuli.

De 4 overblijvende maatregelen zijn wel degelijk vormen van staatssteun, die in principe onder de aanmeldingsplicht vallen.

Compensatie voor openbare dienst?

Europa verleent echter vrijstelling van aanmelding als de staatssteun een compensatie is voor een openbare dienst.
Maar ook in dat geval moet het om staatssteun van gering belang gaan: maximum 500.000 euro, gespreid over een periode van 3 belastingjaren.

Het Hof rekent voor dat de cumulatie van de 4 vormen van staatssteun goed is voor een extraatje van 71.475 euro per verwezenlijkte sociale woning. Het volstaat om op 3 jaar tijd, 4 sociale woningen te bouwen, om boven de drempel van 500.000 euro staatssteun uit te komen.

Gedeeltelijke vernietiging?

Conclusie; het gaat hier wel degelijk om staatssteun die niet onder de Europese vrijstellingsdrempels valt. De Vlaamse regering had die staatssteun - vóór de goedkeuring van het Grond- en Pandendecreet - moeten aanmelden bij de Europese Commissie. Aangezien dat niet gebeurd is, moeten de artikels 4.1.20, §3, 4.1.21 en 4.1.23 gedeeltelijk vernietigd worden.

Volledige vernietiging

Maar het Hof gaat nog een stapje verder. Door de vernietiging van die compenserende maatregelen, moeten de private investeerders de kost van de sociale last dragen zonder enige vorm van vergoeding. En die kost is zo zwaar, dat die niet evenredig is aan het sociaal doel dat het Grond- en Pandendecreet vooropstelt. En dus vernietigt het Hof niet alleen de compenserende maatregelen, maar ook de hele socialelastenverplichting.

Concreet: hoofdstuk 3 'Sociale lasten', van titel I 'Verwezenlijking van een sociaal woonaanbod', van Boek 4 'Maatregelen betreffende betaalbaar wonen' van het Grond- en Pandendecreet wordt volledig naar de prullenmand verwezen.

Het Hof gaat ook niet in op de vraag van de Vlaamse regering om de rechtsgevolgen die de vernietigde bepalingen in het verleden hebben gehad, te handhaven. Immers, Europa verzet zich tegen elke vorm van voorlopige handhaving van nationale maatregelen die genomen werden in strijd met het rechtstreeks toepasselijke recht van de Europese Unie. Het Europees Hof van Justitie oordeelde eerder al dat het onaanvaardbaar zou zijn dat nationale rechtsregels, ook al zijn deze van grondwettelijke aard, afbreuk zouden doen aan de eenheid en werking van het recht van de Unie?.

Nog meer vernietiging

Het Grondwettelijk Hof deed deze opmerkelijke uitspraak op 7 november 2013. Dezelfde dag vernietigde het Hof ook Boek 4 van het Grond- en Pandendecreet over het recht op wonen in eigen streek.

Bron: GwH 7 november 2013, nr. 145/2013.

Zie ook:
? GwH 6 april 2011, nr. 50/2011.
? HvJ 8 mei 2013, C-203/11 en C-197/11.