Zelfde voorwaarden voor sociale leningen bij VMSW en VWF

De Vlaamse overheid harmoniseert de voorwaarden waaronder de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en het Vlaams Woningfonds (VWF) sociale leningen kunnen toestaan aan particulieren. Er geldt voortaan eenzelfde maximale verkoopwaarde, eenzelfde inkomensgrens, één enkel regime voor de berekening van de rentevoet, enzovoort. VMSW en VWF zullen dus 'eenzelfde product' aanbieden. Toch blijven beide instellingen naast elkaar bestaan.

Sociale lening

De VMSW én het VWF - vroeger het Vlaams Woningfonds voor de Grote Gezinnen - staan sociale leningen toe. Ofwel rechtstreeks, ofwel via een sociale huisvestingsmaatschappij, ofwel via een ander sociaal orgaan, zoals een OCMW-vereniging, waarmee een overeenkomst werd gesloten.

De lening gaat voortaan naar woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden, en moet volgens het nieuwe Woonwijzigingsdecreet bestemd zijn voor:

de aankoop van een sociale kavel of van een bouwgrond die daarmee wordt gelijkgesteld volgens de voorwaarden die de Vlaamse regering bepaalt;

de bouw, de aankoop of het behoud van een woning;

de renovatie, de verbetering of de aanpassing van een woning;

de terugbetaling van schulden die eerder werden aangegaan om de renovatie, de aankoop of de bouw te financieren van een woning, onder de voorwaarden die de Vlaamse regering bepaalt. In alle gevallen moet het gaan om een kavel, bouwgrond of woning die in het Vlaams Gewest is gelegen.

De Vlaamse regering wil het toepassingsgebied van de sociale lening uitbreiden van het sociale woonaanbod, naar het bescheiden woonaanbod. Terzelfder tijd hoeft het VWF zich niet meer toe te leggen op de grote gezinnen.

Maximum 200.000 euro

Een lening kan nog enkel toegestaan worden als de verkoopwaarde van de woning niet hoger is dan 200.000 euro.
Dat bedrag wordt met 10.000 euro opgetrokken voor elke persoon ten laste, en dit vanaf de derde persoon ten laste.
En er komt eenmalig 10.000 euro bij als minstens één van de gezinsleden nog geen 6 jaar oud is.

In steden, waar de verkoopprijzen doorgaans een stuk hoger liggen, mag de maximale verkoopwaarde 10% hoger zijn.
Dat soepeler regime is van toepassing in 16 zogenaamde kernsteden. Dat zijn de 13 centrumsteden plus Boom, Dendermonde en Vilvoorde. De 13 centrumsteden zijn: Aalst, Antwerpen, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas en Turnhout.
Het soepeler regime geldt ook in de Vlaamse Rand rond Brussel. Dat is: in Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren en in de 35 gemeenten van het arrondissement Halle-Vilvoorde.

Alle drempels worden jaarlijks aangepast aan de ABEX-index over de evolutie van de bouwprijzen. Met als basis: de ABEX-index van november 2012 (d.i. 729).

Er moet géén maximale verkoopwaarde gerespecteerd worden als er een lening wordt aangegaan voor het aankopen van een sociale koopwoning, of als er geleend wordt om het aandeel van een partner in de gezinswoning te kunnen overnemen na een echtscheiding of beëindiging van de samenwoning.

De verkoopwaarde van de bouwgrond of kavel mag nooit hoger zijn dan 50.000 euro.

Maximum 52.679 euro

Het inkomen van de kredietvrager mag op de datum van het aangaan van de lening niet hoger zijn dan:

35.123 euro voor een alleenstaande, zonder personen ten laste, of 38.630 euro, voor een alleenstaande, zonder personen ten laste, maar met een handicap; of

52.679 euro voor alle andere aanvragers. Dus voor de gezinnen én voor de alleenstaanden met personen ten laste. Dit plafond wordt verhoogd met 3.507 euro voor elke persoon ten laste.

De plafonds bedragen respectievelijk 36.795 euro, 40.469 euro en 55.187 euro plus 3.674 euro per persoon ten laste, in de 16 kernsteden en in de Rand rond Brussel.

Al deze bedragen worden elk jaar geïndexeerd. Hier wordt niet de ABEX-index gevolgd, maar wel de gezondheidsindex. Bovendien geldt niet de index van november 2012, maar wel die van juni 2012 (nl. 119).

Maximum 20 jaar

Een sociale lening wordt aangegaan voor ten hoogste 20 jaar.
Maar net als vroeger kan de raad van bestuur van de VMSW of van het VWF die duur verlengen tot 30 jaar.

De lening moet in elk geval volledig terugbetaald zijn in het jaar dat de oudste ontlener 70 wordt.

Rentevoet

Het besluit van de Vlaamse regering van 13 september 2013 beschrijft in detail hoe de VMSW en het VWF de interestvoet van een sociale lening moeten berekenen. In grote lijnen gebeurt dat als volgt:

Men gaat uit van een referentierentevoet. Die volgt de evolutie van de lineaire obligaties op 15 jaar en wordt gepubliceerd door de Nationale Bank.

De referentierentevoet wordt daarna vermenigvuldigd met het inkomen van de kredietvrager en gedeeld door 40.000.

Per persoon ten laste wordt er een vermindering verrekend van 10% van de referentierentevoet.

Voor bouwgronden, kavels of woningen die gelegen zijn in de kernsteden of in de Rand wordt er eveneens een vermindering van 10% van de referentierentevoet toegestaan.

Het eindresultaat moet tussen 2 marges liggen: maximaal de referentierentevoet en minimaal 50% van de referentierentevoet.?Er wordt desnoods afgetopt om binnen die marges te passen.

Het resultaat wordt als rentevoet opgenomen in de leningakte.

Op de verjaardag van het verlijden van de akte wordt de toe te passen rentevoet aangepast aan de evolutie van de referentierentevoet en aan eventuele wijzigingen in het aantal personen ten laste.

Als de kredietmarkt sterk zou wijzigen, mag de kredietvertrekker een korting toestaan op de rentevoet. Maar de rentevoet met korting mag nooit lager zijn dan de actuele referentierentevoet, verhoogd met 1 procentpunt.

Geen andere eigendommen

Ten laatste op de dag van de ondertekening van de leningakte moet de kredietvrager aantonen dat hij geen andere bouwgrond, kavel of woning bezit in volle eigendom, en dat hij ook niet het volledige vruchtgebruik heeft van een onroerend goed.

Tenzij de volle eigendom of het vruchtgebruik slaat op de bouwgrond of kavel waarop de woning zal worden gebouwd waarvoor er een lening wordt afgesloten.

Check op solvabiliteit

De aanvrager moet bij het aangaan van de lening voldoende solvabel zijn om de gevraagde lening te kunnen afbetalen. Minister van Wonen, Freya Van Den Bossche, zal in een ministerieel besluit nog bepalen hoe die solvabiliteit zal worden gecheckt.

VMSW én VWF

Het was oorspronkelijk de bedoeling om de sociale leningen bij één enkele kredietgever onder te brengen, maar het besluit van de Vlaamse regering van 13 september 2013 behoudt voorlopig de toekenning via 2 aparte instellingen. Met elk hun een eigen kredietpolitiek, eigen regels inzake insolventie, eigen voorschriften voor het omgaan met betalingsachterstallen, enzovoort.

Vanaf 1 januari

Het besluit van 13 september 2013 treedt op 1 januari 2014 in werking. Evenals de artikels uit het Woonwijzigingsdecreet die de juridische basis vormen voor dit uitvoeringsbesluit (art. 3, 2° en 8°, art. 19, 20, 21 en 42 van het Woonwijzigingsdecreet).

Op diezelfde datum wordt het oude besluit van 11 mei 1999 opgeheven. Dat besluit was alleen van toepassing op de VMSW.

Bron: Besluit van de Vlaamse Regering van 13 september 2013 houdende de voorwaarden waaronder de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en het Vlaams Woningfonds bijzondere sociale leningen aan particulieren kunnen toestaan, BS 27 november 2013.

Zie ook:
Besluit van de Vlaamse Regering van 9 december 2005 betreffende de aanwending van de kapitalen van het Fonds B2 door het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen, BS 22 februari 2006. (VWF-leningenbesluit).