Vastgoedbevaks kunnen overstappen naar statuut van 'gereglementeerde vastgoedvennootschap'

De wet van 12 mei 2014 heeft, naast het statuut van vastgoedbevak, een apart wettelijk statuut ingevoerd van 'gereglementeerde vastgoedvennootschap' (GVV). Bestaande openbare vastgoedbevaks kunnen overstappen naar het GVV-statuut dat beter afgestemd is op de economische realiteit, en een juridisch kader bevat dat beter aansluit bij hun activiteiten. Ze krijgen tot 16 november 2014 de tijd om een vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap aan te vragen bij de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).

Statuut van GVV open voor vastgoedbevaks

Door hun statuut van 'instelling voor collectieve belegging' (ICB) vallen de vastgoedbevaks nu onder de AIFMD-wetgeving, die hen als 'alternatieve beleggingsinstellingen' beschouwd. In de naburige EU-lidstaten zijn de vastgoedbevaks echter meestal niet georganiseerd als beleggingsfonds. Men kent er de Real Estate Investment Trusts in het Verenigd Koninkrijk (UK REIT?s), de Sociétés d?investissement Immobilier Cotées in Frankrijk (SIIC), de deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsenotierten Anteilen in Duitsland (REIT-AG) en de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBB) in Nederland.
De kenmerken van deze regimes maken van de sector een aantrekkelijke belegging voor particuliere en institutionele beleggers.

Met de wet van 12 mei 2014 wil de Belgische wetgever de sector dezelfde mogelijkheden bieden als deze die in het buitenland bestaan: ofwel zich organiseren als alternatief beleggingsfonds, ofwel zijn activiteit voeren als commerciële vennootschap, en in aanmerking komen voor het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap, dat buiten het toepassingsgebied van de AIFMD-wetgeving valt.

Toezicht

Gezien hun belang voor de reële economie en voor het spaarwezen, vallen de gereglementeerde vastgoedvennootschappen onder het prudentieel toezicht van de FSMA en gelden er voor hen beperkingen op het vlak van maximale schuldgraad (nog steeds maximum 65%), risicodiversificatie en uitkeringsverplichting (en dus boekhoudkundige vereisten; zie KB van 13 juli 2014). Dergelijke regels bestaan ook voor de REIT's in de naburige EU-lidstaten.
Deze regels zijn gelijkaardig aan deze die gelden voor de vastgoedbevaks. Het toezicht houdt rekening met de specifieke eigenschappen van de gereglementeerde vastgoedvennootschap, maar blijft strikt (controle door de FSMA, specifieke rol van de commissaris, enz.).

2 soorten GVV's

De wet van 12 mei 2014 creëert 2 soorten gereglementeerde vastgoedvennootschappen:

de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (openbare GVV): dat is een gereglementeerde vastgoedvennootschap die financiële middelen, in België of in het buitenland, aantrekt bij het publiek, onverminderd haar andere wijzen van financiering (private plaatsingen, uitgiftes van obligaties, leningen, ...);

de institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (institutionele GVV): dat is een gereglementeerde vastgoedvennootschap die haar financiële middelen, in België of in het buitenland, uitsluitend aantrekt bij in aanmerking komende beleggers handelend voor eigen rekening, en waarvan de effecten uitsluitend door dergelijke beleggers kunnen worden verworven. De institutionele GVV staat onder de exclusieve of gezamenlijke controle van een openbare GVV.

Activiteit

De activiteit van de openbare GVV bestaat uit het ter beschikking stellen, rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit, van onroerende goederen aan gebruikers. Binnen bepaalde grenzen mag ze andere types van vastgoed bezitten, zoals aandelen van openbare vastgoedbevaks, rechten van deelneming in bepaalde buitenlandse ICB's, aandelen uitgegeven door andere REIT's en vastgoedcertificaten. In dat kader kan de openbare GVV alle activiteiten uitoefenen die verbonden zijn aan de oprichting, de verbouwing, de ontwikkeling, de renovatie, de verwerving en de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.

De openbare GVV volgt een strategie die ertoe strekt haar vastgoed voor lange termijn in bezit te houden.

Vergunning

Iedere vennootschap die het statuut van openbare GVV of institutionele GVV wil aannemen, moet een vergunningsaanvraag indienen bij de FSMA.
Het KB van 13 juli 2014 legt de inhoud van het vergunningsdossier vast dat telkens bij de aanvraag moet gevoegd worden (art. 3 en art. 28, KB van 13 juli 2014).

Oprichting en statuten

Het maatschappelijk kapitaal van de openbare GVV mag niet minder bedragen dan 1.200.000 euro. Het moet volledig volgestort zijn.

De openbare GVV heeft de vorm van een naamloze vennootschap of van een commanditaire vennootschap op aandelen.

De naam van de openbare GVV en alle stukken die van haar uitgaan, moeten de woorden ?openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht? of ?openbare GVV naar Belgisch recht? of ?OGVV naar Belgisch recht? bevatten, ofwel volgen deze woorden onmiddellijk op haar naam.

Haar statutaire zetel en hoofdbestuur moeten in België gevestigd zijn. De openbare GVV wordt voor onbepaalde duur opgericht.

Het KB van 13 juli 2014 somt de gegevens op die de statuten van de openbare GVV minimum moeten bevatten (bijlage A bij KB van 13 juli 2014).

De statuten van de institutionele GVV worden bekendgemaakt op de website van de openbare GVV die de controle over haar heeft.

Bestuur

De raad van bestuur van de openbare GVV moet samengesteld worden op een manier die de openbare GVV toelaat om haar activiteit uit te oefenen en bestaat minstens uit 3 onafhankelijke bestuurders.
Indien de openbare GVV die de vorm aanneemt van een commanditaire vennootschap op aandelen, moeten deze vereisten worden beoordeeld op het niveau van de raad van bestuur van de naamloze vennootschap-zaakvoerder en de bestuurders van deze.
De wet van 12 mei 2014 bevat ook nog regels m.b.t. de effectieve leiding en de onafhankelijke controlefunctie van de openbare GVV's.

De openbare GVV moet beschikken over een eigen beheersstructuur en een passende administratieve, boekhoudkundige, financiële en technische organisatie, een passende interne controle, een passende interne auditfunctie, een passende onafhankelijke compliancefunctie, een passende risicobeheerfunctie en een geschikt risicobeheerbeleid. De openbare GVV moet ook een passend integriteitsbeleid uitwerken en zodanig gestructureerd en georganiseerd zijn dat het risico dat belangenconflicten de belangen van hun aandeelhouders kunnen schaden, tot een minimum wordt beperkt.

Openbaar aanbod van aandelen

De aandelen van de openbare GVV worden toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt.

De wet van 12 mei 2014 verduidelijkt ook in welke omstandigheden de personen die de hoedanigheid van promotor hebben op het ogenblik van de vergunning van de openbare GVV die hoedanigheid verliezen. En ze somt enkele specifieke verplichtingen op voor de promotoren van de openbare GVV.

Vastgoeddeskundige

De openbare GVV wijst één of meer onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan, die instaan voor de waardering van haar vastgoed en dat van haar dochters. Deze deskundige moet de raad van bestuur bijstaan om onder meer een hoog niveau van transparantie te garanderen m.b.t. het vermogen van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen.

Overgang naar GVV-statuut

Bestaande vastgoedbevaks krijgen tot 16 november 2014 de tijd om een vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap aan te vragen bij de FSMA (art. 77, § 1, wet van 12 mei 2014 en art. 33, KB van 13 juli 2014).

Binnen de 3 maanden na de beslissing waarbij de FSMA de vergunning verleent, dient de algemene vergadering van de vastgoedbevak zich over de noodzakelijke statutenwijziging uit te spreken. De wijziging van het maatschappelijk doel (dat is de goedkeuring van de overgang naar het GVV-statuut) vereist een aanwezigheidsquorum van 50% van de aandelen, en een meerderheid van 80% van de stemmen. Wanneer het quorum niet op de eerste algeme vergadering wordt bereikt, moet er een tweede algemene vergadering worden bijeengeroepen.

De omzettingsprocedure voorziet een exitmechanisme voor de bestaande aandeelhouders. Dit houdt in dat aandeelhouders die op de algemene vergadering die zich moet uitspreken over de statutenwijziging, tegen stemmen, kunnen vragen dat hun aandelen worden overgekocht aan een bepaalde prijs. De vennootschap kan de omvorming afhankelijk maken van de opschortende voorwaarde dat niet meer dan een bepaald % aandeelhouders de uittreding vragen.

Vastgoedbedrijven die gestructureerd zijn als een eigenlijke instelling voor collectieve belegging, zullen vanzelfsprekend de rechtspositie van 'instelling voor alternatieve belegging' moeten aannemen.

Fiscale aspecten

Voor de gereglementeerde vastgoedvennootschap geldt hetzelfde fiscale regime als voor de vastgoedbevak.

Net zoals de vastgoedbevaks, zijn de GVV's slechts belastbaar op het totaal van de ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en van de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. Ze zijn wel de bijzondere bijdrage op 'geheime commissielonen' verschuldigd (art. 219, WIB 1992).

Vennootschappen die hun vergunning als openbare of institutionele GVV verkrijgen, zijn onderworpen aan de 'exit tax', die al van toepassing is op de vergunning als vastgoedbevak. De bedragen die belastbaar worden ter gelegenheid van de vergunning zijn belastbaar aan het afzonderlijk tarief van 16,995% (16,5%, verhoogd met een aanvullende crisisbijdrage van 3 opcentiemen). Erkende vastgoedbevaks die van statuut veranderen, moeten de exit-tax niet opnieuw betalen. De beleggers in de GVV worden belast op de uitkeringen die ze ontvangen en op de meerwaarden die ze realiseren op de aandelen.

De door openbare of institutionele GVV's uitgekeerde dividenden zijn in principe onderworpen aan het tarief van 25% roerende voorheffing of worden belast in de personenbelasting aan hetzelfde tarief, indien geen enkele voorheffing werd ingehouden. Dividenden uitgekeerd door ?residentiële? openbare of institutionele GVV's worden onderworpen aan een verlaagd tarief van 15%, net zoals de 'residentiële' vastgoedbevaks.

Een openbare of institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap kwalificeert als 'residentieel' voorzover tenminste 80% van het vastgoed rechtstreeks door deze vennootschap is belegd in onroerende goederen die in een EER-lidstaat zijn gelegen en uitsluitend als woning aangewend worden of bestemd zijn.

Voor de ?residentiële? vastgoedbevaks die een totale verzaking genoten van de inning van de roerende voorheffing (als bedoeld in art. 106, § 8, van het KB/WIB 1992, zoals de maatregel bestond op 31 december 2012), wordt de investeringsvoorwaarde teruggebracht tot 60% voor de inkomsten die worden toegekend of betaalbaar gesteld in 2013 en 2014 (art. 95, Programmawet van 27 december 2012).

In werking

De 'wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen' trad in werking op 16 juli 2014.

Ook het 'KB van 13 juli 2014 m.b.t. gereglementeerde vastgoedvennootschappen' trad op diezelfde dag in werking.

Bron: Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, BS 30 juni 2014.

Zie ook:
- Koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, BS 16 juli 2014.
- Wet van 3 augustus 2012 betreffende de instellingen voor collectieve belegging die voldoen aan de voorwaarden van richtlijn 2009/65/EG en de instellingen voor belegging in schuldvorderingen, BS 19 oktober 2012 (ICB-wet)
- Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks, BS 28 december 2010; Err., BS 25 januari 2011.
- Koninklijk besluit van 26 september 2006 over het register van de in aanmerking komende beleggers en tot aanpassing van het begrip in aanmerking komende beleggers, BS 6 oktober 2006.
- Richtlijn 2011/61/EU van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2011 inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen en tot wijziging van de Richtlijnen 2003/41/EG en 2009/65/EG en van de Verordeningen (EG) nr. 1060/2009 en (EU) nr. 1095/2010, PB.L. 1 juli 2011, afl. 174 (AIFMD-Richtlijn).
- Wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders, BS 17 juni 2014.
- Wet van 10 april 2014 tot aanvulling, inzake de verhaalmiddelen, van de wet betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders, BS 17 juni 2014.