Dienst Vastgoedakten, Vlaamse commissarissen en voormalige federale aankoopcomités in Vlaamse Vastgoedcodex
De Vlaamse overheid heeft een 'Vlaamse Vastgoedcodex' afgekondigd, die de bevoegdheden regelt van de commissarissen van de vroegere federale aankoopcomités en van de instrumenterende ambtenaren van de Vlaamse Dienst Vastgoedakten. Die laatste worden nu ook 'commissarissen' genoemd. Alle commissarissen worden samen ondergebracht bij het agentschap 'Vlaamse Belastingdienst' (Vlabel).
Naar verluidt zou er daarvoor een nieuwe 'Afdeling Vastgoedtransacties' worden opgericht.
De Dienst vastgoedakten maakte tot nu deel uit van het Vlaamse departement Financiën en Begroting.
De federale aankoopcomités behoorden tot de federale 'Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie' (AAPD). Ze komen dus over van het federale niveau, samen met de dienst van de geregionaliseerde registratie- en successierechten.
De Vlaamse Vastgoedcodex zal op termijn uitgebreid worden met een
gewestelijk Onteigeningsdecreet, dat nog wordt voorbereid door de diensten van de Vlaamse minister van Financiën, Annemie Turtelboom.
Zoals de Vlaamse Codex fiscaliteit de leidraad is voor elke fiscalist, zo moet de Vlaamse Vastgoedcodex het werkdocument worden van elke commissaris, aldus de minister.
Verwerven, vervreemden of onteigenen voor Gewest of Gemeenschap
De Vlaamse Belastingdienst is belast met de verwerving van alle onroerende goederen voor rekening van het Vlaamse Gewest of van de Vlaamse Gemeenschap. Vlabel treedt dus automatisch op wanneer een entiteit van de Gemeenschap of het Gewest een onroerend goed wil aankopen of op een andere manier wil verwerven.
Vlabel kán overgaan tot het vervreemden van onroerende goederen voor rekening van het Vlaamse Gewest of van de Vlaamse Gemeenschap. Deze tussenkomst is dus facultatief; de entiteiten zijn niet verplicht om een beroep te doen op de diensten van de Vlaamse commissarissen binnen Vlabel wanneer zij een stuk grond of een gebouw willen verkopen.
Vlabel verricht de vervolgingen en voert de (gerechtelijke) onteigeningsprocedures uit, in naam en voor rekening van de minister. Juridisch gezien moet deze vordering ingesteld worden door de betrokken minister, maar Vlabel krijgt in de codex wel delegatie om alle vervolgingen te verrichten en alle procedures toe te passen.
Organieke lastgeving voor sommige entiteiten met eigen rechtspersoonlijkheid
Vlabel kan niet zomaar optreden voor entiteiten van het Gewest of van de Gemeenschap met een eigen, afgescheiden rechtspersoonlijkheid.
De codex voorziet hier echter in een organieke lastgeving. Vlabel kan namelijk onroerende goederen verwerven én vervreemden, zonder dat de dienst blijk moet geven van een bijzondere lastgeving ten aanzien van derden, als dit gebeurt voor rekening van, en op verzoek van één van de volgende entiteiten:
de intern verzelfstandigde agentschappen mét rechtspersoonlijkheid, zoals Bloso, de OVAM of de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM);
de extern verzelfstandigde agentschappen naar publiek recht, zoals het Agentschap voor Geografische Informatie (Agiv) of de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), maar niet de privaatrechtelijk vormgegeven extern verzelfstandigde agentschappen, zoals vzw De Rand, het Openbaar Psychiatrisch Zorgcentrum Geel (OPZ Geel) of het Vlaams Energiebedrijf;
de Vlaamse investeringsmaatschappijen ? Limburgse Reconversiemaatschappij (LRM), Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV) en Vlaamse Participatiemaatschappij (PVM) ? waarin het Vlaamse Gewest, rechtstreeks of onrechtstreeks, de enige aandeelhouder is; en
de Vlaamse openbare instellingen van type A, type B, en sui generis.
Daarnaast kan Vlabel onroerende goederen verwerven en vervreemden voor rekening van elke andere openbare instelling met rechtspersoonlijkheid, zonder bijzondere lastgeving, als dat door een decreet is voorgeschreven.
In al deze situaties kan Vlabel alle bevoegdheden uitoefenen. De dienst kan dus ook rechtsvorderingen instellen.
Ook als Vlabel bij decreet niet is belast met het opvolgen van de onteigeningen, kunnen deze instellingen ?om alle mogelijke bijstand in de procedure? verzoeken.
Bijzondere lastgeving voor sommige entiteiten met eigen rechtspersoonlijkheid
Vlabel kan tot slot onroerende goederen verwerven en vervreemden na bijzondere lastgeving voor rekening van de volgende entiteiten:
de ondergeschikte besturen (dus de gemeenten en provincies);
de OCMW?s;
de dochterondernemingen van de LRM, de PMV of de VPM, onder een aantal voorwaarden die terug te brengen zijn tot het aandeelhouderschap van de overheid;
de entiteiten die aan de controle of aan het administratief toezicht van één van de voorgaande overheden, van het Gewest of van de Gemeenschap zijn onderworpen; en
eventueel andere onteigeningsgemachtigde besturen, die nog niet vernoemd werden.
Vlabel kan voor deze entiteiten alleen optreden binnen het kader van de lastgeving en de dienst moet tegenover derden kunnen aantonen dat hij over een lastgeving beschikt.
Wettig, regelmatig en correct
Hoewel de eindverantwoordelijkheid voor de wettigheid, de regelmatigheid en de correctheid van de dossiers bij de opdrachtgevende entiteit of minister ligt, moet Vlabel toch alle dossiers op wettigheid en regelmatigheid controleren. Vlabel is echter niet bevoegd om de dossiers te toetsen op hun opportuniteit.
Bij belangenconflicten tussen onteigenende overheden moet Vlabel zich afzijdig houden.
Pool van landmeters en experten blijft bestaan
Net als de Dienst Vastgoedakten nu, krijgt Vlabel de bevoegdheid om de aanwijzing van landmeters en experten bij de afhandeling van de vastgoeddossiers, en dan vooral van de onteigeningsdossiers, te coördineren. Die coördinatie moet onder meer leiden tot eenvormige kwaliteitsnormen - waaraan alle landmeters en experten zich moeten houden -, tot eenvormig vastgestelde prijzen en vergoedingen, en tot uniforme termijnen en controleprocedures.
Vlaamse commissarissen
De commissarissen van de voormalige federale aankoopcomités en de zogenaamde 'instrumenterende ambtenaren' van de Vlaamse Dienst vastgoedakten, worden voortaan allemaal 'commissarissen' genoemd. De minister noemt hen de 'notarissen van de Vlaamse overheid'.
De commissarissen zijn bevoegd om authentieke administratieve akten te verlijden, om er een vaste datum aan te geven, en om er grossen (kopies) en uitgiften (gewaarmerkte kopies) van af te geven. De commissarissen kunnen geldig kwijting verlenen en zij kunnen de hypotheekbewaarder ontslaan van de verplichting tot ambtshalve inschrijving bij overschrijving van een akte. Zij kunnen gerechtelijke onteigeningsprocedures voeren. Enzovoort.
De Vlaamse regering kan al die taken nog verder invullen.
Er is echter één beperking: de Vlaamse commissarissen kunnen alleen optreden als het onroerend goed waarop de administratieve akte betrekking heeft, gelegen is in het Nederlandse taalgebied of in het tweetalige taalgebied van Brussel-Hoofdstad.
De commissaris zelf kan wel optreden in heel België. Immers, de eigenaar kan over de taalgrens wonen?
De akten die door een Vlaamse commissaris worden opgesteld, zijn automatisch rechtsgeldig en uitvoerbaar in het hele land. Ze worden gelegaliseerd als ze buiten België rechtskracht moeten hebben.
Naast hun rol bij het verwerven, vervreemden of onteigenen van onroerende goederen voor rekening van de overheid, hebben de commissarissen ook een rol als authentificerende derde. Zij kunnen dus authenticiteit verlenen aan diverse types van akten. Uiteraard aan akten van verwervingen en vervreemdingen, maar ook aan akten die betrekking hebben op het vestigen van een zakelijk recht, op huurovereenkomsten, op akten van kredietopening (bv. voor de VMSW en de sociale huisvestingsmaatschappijen),? en zelfs op vennootschapsakten.
In dat geval moet minstens één van de partijen die betrokken zijn bij de akte, tot het doelpubliek behoren: dus een entiteit van de Vlaamse Gemeenschap of van het Gewest zijn, een lokaal bestuur, een dochter van LRM, PMV of VPM, of die vennootschappen zelf, een OCMW, een Vlaamse openbare instelling, enz. ?Het is immers niet de bedoeling om de Vlaamse commissaris te laten optreden als authentificerende derde wanneer de partijen enkel private partijen, of partijen buiten het bereik van de Vlaamse overheid, zijn?, aldus de memorie van toelichting.
De Vlaamse Belastingdienst zal een centraal repertorium bijhouden van alle akten die de Vlaamse commissarissen hebben verleden. Op federaal vlak werden er tot nu verschillende repertoria bijgehouden, namelijk één per comité.
Vlabel zal ook de minuten (orginelen) van alle akten bewaren, volgens regels die nog door de Vlaamse regering zullen worden opgesteld.
Te betalen?
Opmerkelijk is dat de Vlaamse Vastgoedcodex de regering machtigt om te bepalen ?in welke gevallen een vergoeding moet worden betaald voor de dienstverlening? van de commissarissen. De Vlaamse regering mag ook ?de hoogte van die vergoedingen? bepalen.
Die bepaling zorgt voor onrust bij de Vlaamse steden en gemeenten, die vrezen dat de Vlaamse overheid een deel van de factuur voor de werking van de commissarissen wil doorschuiven naar het lokale niveau. Minister Turtelboom bevestigde echter tijdens de bespreking in plenaire vergadering dat de mogelijkheid tot het instellen van een vergoeding inderdaad in de tekst staat, maar dat er ?daarvoor momenteel nog geen concrete plannen zijn?.
Gedematerialiseerde overheidsakten
De Vlaamse Vastgoedcodex maakt het ook mogelijk om naast akten op papier, akten in gedematerialiseerde vorm op te stellen. En dus mogen de akten voortaan op schriftelijke wijze, én op elektronische wijze ondertekend worden.
Maar dat laatste is nog theorie. Voordat er akten in gedematerialiseerde vorm kunnen worden opgesteld, moet de Vlaamse regering eerst nog regels uitwerken om de echtheid, de onveranderlijkheid en de vertrouwelijkheid van de elektronische akten te kunnen garanderen.
Aparte 'Dienst vastgoedakten' verdwijnt
De 'Vlaamse Vastgoedcodex' schrapt tot slot alle verwijzingen naar de Dienst Vastgoedakten uit de bestaande decreten. Meer bepaald de bepalingen:
inzake de oprichting van de eigen Vlaamse ?Dienst Vastgoedakten? (art. 94-97 van het Programmadecreet 2010);
inzake de bevoegdheden van de instrumenterende ambtenaren van de dienst bij een onteigening in der minne (art. 21 van het Decreet op de Ruimtelijke Economie); en
inzake de rol van diezelfde ambtenaren ten aanzien van de Vlaamse investeringsmaatschappijen LRM, PMV en VPM, en hun dochtervennootschappen (art. 4bis, 5bis en 6bis van het Decreet op de Investeringsmaatschappijen).
Ten laatste op 1 maart 2015
De bepalingen van de Vlaamse Vastgoedcodex treden in werking op een datum die nog moet worden vastgelegd door de Vlaamse regering ?en uiterlijk op 1 maart 2015?.
Vlabel zelf gelooft dat zijn nieuwe 'Afdeling vastgoedtransacties' vanaf 19 januari 2015 operationeel zal zijn.
Bron: Decreet van 19 december 2014 houdende de Vlaamse vastgoedcodex, BS 12 januari 2015.
