Verkooprecht in Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF 2015)

Het verkooprecht is één van de 5 belastingen die de Vlaamse overheid bij decreet van 19 december 2014 overhevelt van het federale Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, naar haar Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF). De overdracht werd pas op 29 januari 2015 gepubliceerd, maar is al ingegaan op 1 januari 2015.

Verkooprecht

Het verkooprecht is in de volksmond beter bekend als het 'registratierecht', dat verschuldigd is op de koopsom bij een verkoop van onroerende goederen. De officiële benaming van het verkooprecht is echter: het 'registratierecht op de overdrachten onder bezwarende titel van in België gelegen onroerende goederen, met uitsluiting van de overdrachten die het gevolg zijn van een inbreng in een vennootschap, behalve voor zover het een inbreng betreft door een natuurlijke persoon van een woning in een Belgische vennootschap' ... Kortweg 'verkooprecht'.

Het verkooprecht wordt vanaf nu samen met het verdeelrecht, het recht op een hypotheekvestiging en de schenkbelasting, de Vlaamse 'registratiebelasting' genoemd.

De Vlaamse overheid neemt de bestaande voorschriften grotendeels over, zonder fundamentele wijzigingen, maar herstructureert ze volgens het stramien van de andere gewestbelastingen. Eerst wordt het 'belastbaar voorwerp' afgebakend. Daarna wordt er toegelicht welke 'belastingplichtigen' de belasting verschuldigd zijn. Vervolgens is de 'belastbare grondslag' aan de beurt, gevolgd door de 'tarieven', de 'verminderingen', de 'vrijstellingen' en de 'wijze van heffing'.

Belastbaar voorwerp

Overeenkomstig de federale bepalingen wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie - of de verplichting tot registratie - van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van de eigendom of van het vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van bepaalde inbrengen in een vennootschap.

Waar de federale wetgever het uitsluitend had over de registratie van 'akten', spreekt de Vlaamse decreetgever stelselmatig van 'akten en geschriften'. Een 'akte' is volgens het gemeen recht een geschrift dat werd opgesteld tussen de partijen om als titel te dienen voor een bepaalde rechtshandeling, en dat door hen werd ondertekend om als bewijs te dienen. De term 'geschrift' slaat op eenzijdige documenten, die soms ook geregistreerd moeten worden. Zoals de verklaring die ingediend moet worden bij vervulling van de voorwaarde bij een verkoop onder opschortende voorwaarde.

Belastingplichtige

In tegenstelling tot de federale wetgever voor hem, wijst de Vlaamse decreetgever de personen die het verkooprecht verschuldigd zijn, expliciet aan. ?De belastingplichtige is de verkrijger van het zakelijk recht?.

Bij een ruilovereenkomst zijn alle partijen 'verkrijgers', vandaar dat de VCF verduidelijkt dat bij een ruilovereenkomst, de belastingplichtige de verkrijger is van het onroerend goed waarvan de overeengekomen waarde als heffingsgrondslag heeft gediend.

Belastbare grondslag

Het verkooprecht wordt nog steeds berekend op de overeengekomen prijs met lasten, of op het bedrag van de overeengekomen tegenprestatie.

De belastbare grondslag wordt verminderd met een abattement van 15.000 euro voor wie een huis of bouwgrond koopt om er zijn hoofdverblijfplaats in te vestigen. Wie daarvoor een hypothecaire lening aangaat, geniet een bijkomend voordeel (bij-abattement). In de memorie van toelichting lezen we dat het abattement beoordeeld wordt per onroerend goed, en niet per koper. Als één van de kopers niet aan de voorwaarden voor het abattement voldoet, zullen zijn medekopers ook geen aanspraak kunnen maken op het abattement. Abattament én bij-abbatement zijn niet splitsbaar; ook al werd tot nu aangenomen dat het bij-abattement wél splitsbaar was.

Tot nu kon een koper uit het stelsel van het abattement stappen en kiezen voor de meeneembaarheid van registratierechten na verkoop van zijn huidige woning en aankoop van een nieuwe woning. Dat is niet meer mogelijk: ?Het voordeel van het abattement kan niet gecombineerd worden met het voordeel van de verminderingen of met het voordeel van de teruggave?.

Als bij een overeenkomst een levenslang vruchtgebruik wordt gevestigd op een onroerend goed, dan wordt de waarde van dit vruchtgebruik nog altijd op dezelfde manier berekend. Alleen wordt er in de formule uitgegaan van de jaarlijkse bruto-opbrengsten van het goed (ev. de brutohuurwaarde).

Tarieven

Het standaard-verkooprecht bedraagt nog steeds 10%. En wie een bescheiden woning koopt of bouwt, of landbouwgoederen verwerft, kan nog steeds in aanmerking komen voor het verlaagd tarief van 5%.

Eén van de voorwaarden om recht te hebben op het verlaagd tarief is dat de geheelheid van de eigendom moet worden verworven. Het decreet bevat wel enkele uitzonderingen voor situaties van onverdeeldheid tussen echtgenoten.

Het kadastraal inkomen van de woning moet ónder een bepaald bedrag blijven. De decreetgever zegt uitdrukkelijk dat er hier gekeken wordt naar het K.I. op de datum van de akte van verkrijging.

De koper mag in principe geen andere woning in eigendom hebben. De administratie aanvaardde echter dat de koper zijn recht op 'klein beschrijf' behield ondanks het feit dat hij nog een andere woning had, als hij zich ertoe verbond om die andere woning op korte termijn van de hand te doen. Die administratieve tolerantie wordt nu decretaal verankerd.

De decreetgever bevestigt ook de bestaande praktijk om het verlaagd tarief bij een verkoop van landbouwgoederen alleen toe te passen ten aanzien van natuurlijke personen; rechtspersonen hebben er geen recht op.

De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal wonen (VMSW) - en eventueel het Vlaams Woningfonds (VWF) en de sociale huisvestingsmaatschappijen - en gelijksoortige rechtspersonen uit de lidstaten van de Europese Economische Ruimte (EER) hebben recht op een extra verlaagd tarief van 6% of 1,5%.

Makelaars en andere personen die 'hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen' hebben een eigen verlaagd tarief van 4%. De decreetgever beschrijft uitdrukkelijk wanneer iemand beschouwd kan worden als een 'professional'. Dat is: wanneer hij binnen een termijn van 5 jaar minstens 3 wederverkopen realiseert.

Verminderingen en vrijstellingen

De bepalingen inzake vermindering of vrijstelling van het verkooprecht bleven ongewijzigd. Er worden alleen wat terminologische aanpassingen doorgevoerd. En Sabena, dat al in 2001 ter ziele ging, wordt eindelijk uit de regelgeving geschrapt.

Wijze van heffing

Het verkooprecht wordt voortaan geheven volgens de Vlaamse procedureregels, mét inkohiering en aanslagbiljet, en met uniforme regels om bezwaar in te dienen.

Sinds 1 januari 2015

Het 'decreet van 19 december 2014 tot wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013' verscheen pas op 29 januari 2015 in het Belgisch Staatsblad. Het heeft echter uitwerking vanaf 1 januari 2015.

Bron: Decreet van 19 december 2014 tot wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, BS 29 januari 2015 (VCF 2015).