Statuut en jaarrekening voor gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen

Een KB van 9 november 2016 regelt het statuut van de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (afgekort: GVBF's). De GVBF's moeten hun jaarrekening en geconsolideerde jaarrekening opstellen volgens de modellen die in bijlage bij dit KB zitten.

Vennootschapsvorm

De gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (afgekort: GVBF's) kunnen enkel als beleggingsvennootschap met vast kapitaal worden opgericht. Deze beleggingsvennootschappen met vast kapitaal worden opgericht als naamloze vennootschap (NV), als commanditaire vennootschap op aandelen (Comm. VA) of als gewone commanditaire vennootschap (Comm.V).

Inschrijving

Een vennootschap kan slechts het statuut van GVBF genieten nadat zij een bevestiging van haar inschrijving op de lijst van GVBF's heeft ontvangen die de FOD Financiën bijhoudt. Ze mag dit statuut genieten zolang ze ingeschreven blijft op die lijst. De vennootschap moet haar aanvraag tot inschrijving op de lijst van GVBF's indienen bij de FOD Financiën.

Elk jaar stelt de FOD Financiën de lijst op van GVBF's die zijn ingeschreven. Deze lijst en alle wijzigingen die er tijdens het jaar in worden aangebracht, worden ter inzage gelegd op de FOD Financiën of gepubliceerd op de website van de FOD Financiën, en worden jaarlijks bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad.

De FOD Financiën kan het GVBF schrappen van de lijst, ofwel op verzoek van het GVBF zelf, ofwel na een gemotiveerde ingebrekestelling waaraan het GVBF geen gevolg geeft, ofwel na vereffening van het GVBF. De FOD Financiën verwittigt de FSMA van elke wijziging in de lijst van GVBF's.

Beleggingsbeleid

Een GVBF is vrij om in zijn statuten regels te voorzien over toegestane beleggingen. Dit op voorwaarde dat zij binnen de grenzen van de definitie van 'vastgoed' blijven (zoals gedefinieerd in art. 2, 4°, KB van 9 november 2016).

Om de toegang tot het GVBF te beperken tot enkel 'grote' institutionele beleggers, voorziet het KB dat vanaf het einde van het tweede boekjaar dat volgt op de inschrijving op de lijst van GVBF's, de totale waarde van het vastgoed dat het GVBF aanhoudt, minstens 10.000.000 euro moet bedragen.

De statuten van het GVBF en het informatiedocument bepalen in welk type vastgoed het GVBF mag beleggen en bepalen het beleggingsbeleid van het GVBF. Het GVBF is niet verplicht om zijn schuldratio te beperken. Het kan beslissen om zichzelf een diversificatie van, en/of een beperking op zijn schuld op te leggen, door zo'n verplichting of beperking op te nemen in de beschrijving van zijn beleggingsbeleid in zijn statuten.

Het GVBF:

kan afdekkingsinstrumenten aan- of verkopen, met uitzondering van speculatieve verrichtingen;

mag als leasingnemer overeenkomsten van onroerende leasing afsluiten;

mag één of meer onroerende goederen in leasing geven.

Als het GVBF leasingactiviteiten uitvoert, moet het dit aangeven in zijn statuten en informatiedocument.

Het GVBF mag niet als bouwpromotor optreden.

Financiële instrumenten

De financiële instrumenten die een GVBF uitgeeft, moeten op naam blijven zolang het GVBF bestaat. Ze kunnen slechts worden verworven door in aanmerking komende beleggers. En ze kunnen niet worden toegelaten tot de verhandeling op een MTF of een gereglementeerde markt die voor het publiek toegankelijk is.

Berekening netto-inventariswaarde van aandelen of deelbewijzen en waardering door onafhankelijk deskundige

De netto-inventariswaarde van het GVBF moet minstens op het eind van elk boekjaar worden bepaald. De statuten van het GVBF kunnen voorzien dat de netto-inventariswaarde vaker bepaald wordt.

Op het einde van elk boekjaar waardeert een onafhankelijk deskundige precies de reële waarde van de onroerende goederen en de zakelijke rechten op onroerende goederen, die het GVBF of zijn dochtervennootschappen aanhouden. Deze waardering gebeurt ook telkens wanneer het GVBF tot een fusie, splitsing of gelijkgestelde verrichting of een inbreng van een algemeenheid of bedrijfstak overgaat. Er is geen nieuwe waardering vereist wanneer het voorstel met betrekking tot een fusie, splitsing of gelijkgestelde verrichting of een inbreng van een algemeenheid of bedrijfstak wordt neergelegd binnen de 6 maanden na de laatste waardering of actualisering van de waardering van de betrokken onroerende goederen en de onroerende zakelijke rechten, en voor zover de deskundige bevestigt dat er, gezien de staat van deze onroerende goederen, geen nieuwe waardering vereist is.

Verder kunnen de onroerende goederen of de zakelijke rechten op de onroerende goederen niet gekocht of verkocht worden vooraleer ze gewaardeerd zijn door een onafhankelijk expert. Een nieuwe waardering is echter niet nodig als de verkoop van een onroerend goed gebeurt binnen de 6 maanden volgend op de laatste waardering.
Wanneer de aankoop- of verkoopprijs van een onroerend goed of zakelijk recht op een onroerend goed meer dan 5% verschilt van de waardering van de deskundige in het nadeel van het GVBF of één van zijn dochtervennootschappen waarvan zij rechtstreeks of onrechtstreeks alle aandelen of deelbewijzen aanhoudt, worden de betrokken overdracht en de prijs gerechtvaardigd in het jaarverslag van het GVBF.

Revisoraal toezicht

Het GVBF moet een commissaris aanstellen die de opdracht van commissaris uitoefent zoals bedoeld in het Wetboek van Vennootschappen (W.Venn.), zelfs indien het daartoe volgens het W.Venn. niet verplicht zou zijn.

Enkel bedrijfsrevisoren en bedrijfsrevisorenvennootschappen die daartoe door de FSMA zijn erkend, kunnen benoemd worden als commissaris van een GVBF.
De bepalingen van het W.Venn. over de benoeming, de bezoldiging, het ontslag, de aansprakelijkheid en de bevoegdheden van de commissaris van de rechtspersonen die geregeld zijn door het W.Venn., zijn ook van toepassing op de commissaris aangesteld door het GVBF.

Informatiedocument voor beleggers

Het GVBF moet een informatiedocument verstrekken aan zijn toekomstige en potentiële beleggers vooraleer zij beslissen om eventueel in te schrijven op financiële instrumenten die het GVBF uitgeeft. Het KB somt op welke informatie dit document minstens moet bevatten (art. 18, KB van 9 november 2016).

Financieel jaarverslag

Elk GVBF stelt een financieel jaarverslag op. Dat bevat de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van het GVBF.

Het financieel jaarverslag bevat een verslag over de activiteiten van het verstreken boekjaar, en alle betekenisvolle informatie voor de aandeelhouders of vennoten.
Daarnaast bevat dit jaarverslag de verschillende financiële elementen van het boekjaar, met inbegrip van de balans, resultatenrekening, kasstroomoverzicht en de verschillende opmerkingen met betrekking tot de financiële resultaten, en de inventaris van onroerend goed waarin werd geïnvesteerd. Deze inventaris moet voor elke categorie van onroerend goed die wordt aangehouden door het GVBF of zijn dochtervennootschappen, de aankoopprijs of de kostprijs, de verzekerde waarde en de reële waarde (zoals gewaardeerd door de onafhankelijk deskundige) aangeven.
Tenslotte bevat het financieel jaarverslag een uitsplitsing van het nettoresultaat van het boekjaar volgens de posten voorzien in Bijlage B bij het KB van 9 november 2016.

Telkens wanneer het financieel jaarverslag ter beschikking wordt gesteld van de aandeelhouders of vennoten van het GVBF, wordt hen ook het verslag van de commissaris bij dat financieel jaarverslag ter beschikking gesteld.

Jaarrekening

Het GVBF stelt zijn enkelvoudige jaarrekening op in overeenstemming met de IFRS-normen die de Europese Commissie heeft goedgekeurd op balansdatum.
Het GVBF stelt zijn balans en zijn enkelvoudige resultatenrekening op volgens de schema's opgenomen in Hoofdstuk 1 van Bijlage A bij het KB van 9 november 2016.
De posten van de balans en de resultatenrekening mogen worden weggelaten wanneer zij niet dienstig zijn voor het betrokken boekjaar.
De posten van de balans, de resultatenrekening en de berekeningsschema's worden aangepast, weggelaten of aangevuld als die wijziging kan worden gerechtvaardigd door nieuwe of gewijzigde IFRS-normen, of door de specifieke activiteit of transacties van het GVBF.

Het GVBF kan zijn balans en zijn geconsolideerde resultatenrekening opstellen volgens de schema's opgenomen in Hoofdstuk II van Bijlage A bij het KB van 9 november 2016.

Bestemming van het resultaat

Het GVBF moet, ten belope van het bedrag van het positief nettoresultaat van het boekjaar en na aanzuivering van de overgedragen verliezen en na de toevoegen/onttrekkingen aan/van de reserves, ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uitkeren als vergoeding van het kapitaal:

80% van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk III van Bijlage A opgenomen schema, en,

de nettovermindering, tijdens het boekjaar, van de schuldenlast van de GVBF.

De resultaatverwerking moet gebeuren volgens het schema ?Resultaatverwerking".

Uitsplitsing van het resultaat uitgekeerd als vergoeding van het kapitaal

Het GVBF publiceert een uitsplitsing van het nettoresultaat van het boekjaar in zijn financieel jaarverslag. De posten van deze uitsplitsing van het nettoresultaat van het boekjaar zijn opgenomen in Bijlage B bij het KB van 9 november 2016.

Het bedrag uitgekeerd als vergoeding van het kapitaal zal geacht worden pro rata samengesteld te zijn volgens de posten voor de uitsplitsing van het nettoresultaat van het boekjaar.

Duur en verlenging

Het GVBF wordt opgericht voor maximum 10 jaar vanaf zijn oprichting of vanaf zijn inschrijving op de lijst van GVBF's.
De statuten van het GVBF kunnen voorzien dat deze duur van 10 jaar kan worden verlengd met opeenvolgende termijnen van maximaal 5 jaar.
Indien er geen geldige verlenging plaatsvindt volgens de voorziene procedure dan wordt het GVBF bij het einde van zijn termijn van rechtswege ontbonden.

Als de statuten voorzien in een mogelijke verlenging, moeten ze voorzien dat de termijn van het GVBF bij besluit van de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders of vennoten van het GVBF kan worden verlengd overeenkomstig het vereiste aanwezigheids- en meerderheidsquorum.

Ontbinding en vereffening

Indien er geen statutaire verlenging plaatsvindt, wordt het GVBF van rechtswege ontbonden bij het einde van zijn termijn. Het GVBF behoudt zijn statuut van GVBF tot en met de afsluiting van zijn vereffening.

Verzaking van roerende voorheffing

Het KB/WIB 1992 voorziet momenteel in een verzaking van roerende voorheffing (RV) voor dividenden uitgekeerd door beleggingsvennootschappen aan buitenlandse spaarders. Dit in de mate dat die dividenden niet voortkomen uit Belgische dividenden verkregen door uitkerende beleggingsvennootschappen. Deze verzaking impliceert dat dividenden verkregen uit het buitenland op een fiscaal transparante wijze kunnen worden uitgekeerd aan buitenlandse vennootschappen.

Het KB van 9 november 2016 breidt deze verzaking uit naar dividenden uitgekeerd door de vastgoedbevaks, de GVV's en de GVBF's (wijziging art. 106, § 7, art. 116 en art. 117, § 6, KB/WIB 1992 en nieuwe § 6/1 in art. 117, KB/WIB 1992; art. 29, KB 9 november 2016).

Vanaf 28 november 2016 wordt van de inning van de RV wordt volledig afgezien voor dividenden waarvan de schuldenaar (wijziging art. 106, § 7, KB/WIB 1992):

een beleggingsvennootschap is, bedoeld in de artikelen 15 en 271/10 van de ICB-wet;

een beleggingsvennootschap is, bedoeld in de artikelen 190, 195, 285, 288 en 298 van de AICB-wet, of

een gereglementeerde vastgoedvennootschap is,

en waarvan de verkrijger wordt geïdentificeerd als een spaarder niet-inwoner (wijziging art. 106, § 7, KB/WIB 1992; art. 29, KB 9 november 2016).

Die verzaking is niet van toepassing op het gedeelte van het uitgekeerde inkomen dat afkomstig is van inkomsten uit Belgisch vastgoed en dividenden die de beleggingsvennootschap of de gereglementeerde vastgoedvennootschap zelf heeft verkregen van een binnenlandse vennootschap. Dit geldt echter niet indien deze binnenlandse vennootschap deel uitmaakt van de categorieën van vennootschappen zoals bedoeld in de opsomming hierboven en indien de dividenden die zij uitkeert aan de beleggingsvennootschap of aan de gereglementeerde vastgoedvennootschap niet afkomstig zijn van dividenden die deze vennootschap heeft ontvangen van een binnenlandse vennootschap, of van inkomsten uit Belgisch vastgoed.

De verzaking van de inning van de RV (ingevolge de gewijzigde § 7, art. 106, KB/WIB 1992) wordt slechts toegestaan indien aan de schuldenaar van de inkomsten een attest wordt overhandigd waarbij is bevestigd dat de verkrijgers:

eigenaar of vruchtgebruiker zijn van de rentegevende roerende kapitalen;

niet-inwoners zijn die deze kapitalen niet voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid in België gebruiken.

De verzaking wordt bovendien slechts toegestaan indien de schuldenaar van de RV opgeeft in welke mate dat de uitgekeerde dividenden al dan niet voortkomen uit deze dividenden en inkomsten.

In werking

Het KB van 9 november 2016 treedt in werking op 28 november 2016, tien dagen na zijn publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Bron: Koninklijk besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen, BS 18 november 2016; err. BS, 24 november 2016.

Zie ook:
- Wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders, BS 17 juni 2014 (AICB-wet)
- Wet van 3 augustus 2012 betreffende de instellingen voor collectieve belegging die voldoen aan de voorwaarden van Richtlijn 2009/65/EG en de instellingen voor belegging in schuldvorderingen, BS 19 oktober 2012 (ICB-wet).
- Koninklijk besluit van 27 augustus 1993 tot uitvoering van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, BS 13 september 1993 (KB/WIB 1992) (art. 106, § 7, art. 116, art. 117, § 6 en nieuwe § 6/1).